پرش به محتوا 
وام خرید خانه در استرالیا برای بسیاری از ما مهاجران، تنها راه ارتباطی واقعی بین اجاره‌نشینی ابدی و داشتن ملکی است که بتوانیم با اطمینان آن را «خانه خودمان» بنامیم. با این حال، پیچیدگی قوانین بانکی برای ویزاهای مختلف، ترس از رد شدن توسط نهادهای نظارتی مثل FIRB و سردرگمی میان نرخ‌های بهره متعدد، باعث شده‌اند تا خیلی‌ها عطای صاحب‌خانه شدن را به لقایش ببخشند.
این راهنما دقیقا همان حلقه گمشده‌ای است که به شما اطمینان می‌دهد حتی با داشتن ویزای موقت هم راه‌های قانونی برای دریافت وام‌های تا ۹۰٪ وجود دارد. ما در اینجا نه به کلی‌گویی، بلکه به تحلیل دقیق‌ترین شرایط برای ویزاهای خاص (مثل ۴۸۲ یا ۴۹۱)، ترفندهای کاهش قانونی پیش‌پرداخت و روش‌های معافیت از مالیات‌های سنگین پرداخته‌ایم. در ادامه، ذره‌بین را روی جزییاتی می‌گیریم که ندانستن آن‌ها می‌تواند شانس شما را در اخذ وام خرید مسکن در استرالیا برای همیشه از بین ببرد.
وام خرید خانه در استرالیا
وام خرید خانه در استرالیا در واقع پولی است که شما از بانک یا موسسات مالی قرض می‌گیرید تا بتوانید رویای صاحب‌خانه شدن در این کشور را عملی کنید. تجربه نشان داده که برای اکثر ما مهاجران، دریافت وام خرید مسکن در استرالیا منطقی‌ترین مسیر برای ورود به بازار املاک است؛ چرا که پرداخت تمام هزینه به صورت یکجا با توجه به قیمت‌های فعلی تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد.
پس از خواندن، این نکات مهم را یاد می‌گیرید:
- با ۲۰٪ پیش‌پرداخت هم می‌توانید در استرالیا صاحب خانه شوید.
- داشتن ویزای موقت مانع قطعی برای گرفتن وام مسکن نیست.
- انتخاب عاقلانه بین نرخ بهره ثابت و متغیر هزینه‌های شما را کاهش می‌دهد.
بانک‌ها و موسسات مالی گزینه‌های بسیار متنوعی را جلوی پای شما می‌گذارند که کاملا به شرایط مالی و نوع ملکی که انتخاب کرده‌اید بستگی دارد. این وام‌ها بلندمدت هستند و شما باید تصمیم بگیرید که نرخ بهره ثابت برایتان بهتر است یا متغیر. حتی با وجود رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر، اشتیاق برای استفاده از این وام‌ها بیشتر هم شده است. این میانبر مالی به شما اجازه می‌دهد بدون اینکه سال‌ها برای پس‌انداز کل مبلغ خانه صبر کنید، سریع‌تر کلید خانه خودتان را در دست بگیرید و هزینه آن را ماه به ماه بپردازید. برای خرید خانه در این کشور ۲ مسیر اصلی پیش روی شما قرار دارد:
- مسیر اول که رایج‌تر است شامل پرداخت نقدی بخشی از هزینه خانه ( حداقل ۲۰٪) و دریافت وام برای مابقی مبلغ می‌شود.
- مسیر دوم دریافت وام برای کل قیمت خانه است که شرایط خاص‌تری دارد.
شرایط وام خرید مسکن برای مهاجران
وقتی صحبت از انواع وام خرید خانه استرالیا می‌شود، وضعیت اقامت شما نقش مهمی در تعیین شرایط دارد. به عنوان یک مهاجر، اعتبار مالی، درآمد و توانایی بازپرداخت شما زیر ذره‌بین بانک‌ها قرار می‌گیرند. برای اینکه شانس خود را برای دریافت وام بالا ببرید، باید بدانید بانک‌ها به چه مواردی توجه می‌کنند:
- نوع ویزای شما تعیین می‌کند چقدر وام می‌گیرید و چگونه آن را پس می‌دهید.
- داشتن کار قبل از درخواست وام بسیار مهم است؛ سابقه کار شما در داخل و خارج استرالیا بررسی می‌شود.
- درآمد، هزینه‌های جاری و بدهی‌های دیگر شما ارزیابی می‌شوند.
- ارزش دارایی‌ها و بدهی‌هایتان نسبت به سن و درآمدتان سنجیده می‌شود.
- ملکی که می‌خرید باید ارزش فروش خوبی داشته باشد.
- احتمالا نیاز به ارائه سوابق بانکی از کشور خودتان یا افتتاح حساب در استرالیا داشته باشید.
دارندگان اقامت دائم (Permanent Residents – PR)
اگر اقامت دائم دارید، تقریبا شرایط مشابهی با شهروندان استرالیایی خواهید داشت. حدودا می‌توانید تا ۹۵٪ ارزش ملک را وام بگیرید (LVR ۹۵٪)، یعنی فقط ۵٪ پیش‌پرداخت لازم دارید (زیر ۲۰٪ نیاز به بیمه LMI دارد). نیازی به مجوز FIRB ندارید و می‌توانید از کمک‌هزینه‌های دولتی مثل FHOG (بین ۱۰ تا ۲۰ هزار دلار بسته به ایالت) و طرح تضمین وام مسکن استفاده کنید.
دارندگان ویزای موقت (Temporary Residents)
در این حالت شرایط کمی سخت‌تر است و وام خرید مسکن برای افراد با ویزای موقت نیاز به دقت بیشتری دارد. در این شرایط تا ۸۰٪ ارزش ملک وام داده می‌شود، یعنی باید حداقل ۲۰٪ پیش‌پرداخت داشته باشید. البته که ویزای شما باید حداقل ۱۲ ماه اعتبار داشته باشد و درآمد پایداری در استرالیا داشته باشید.
در چه صورت وام به شما تعلق نمی‌گیرد؟ واجد شرایط دریافت کمک‌هزینه‌های دولتی نیستید و باید از هیئت FIRB مجوز بگیرید. اگر ملک را برای سکونت بخرید، باید ظرف ۳ ماه پس از ترک استرالیا آن را بفروشید، مگر اینکه اقامت دائم بگیرید.
اگر می‌پرسید: با کدام ویزاها میتوان وام مسکن گرفت؟ یا کدام یک شرایط بهتری دارند؟، باید بدانید دارندگان ویزاهای کاری ماهر (مثل ۴۸۲، ۴۹۱ و ۴۸۵) با درآمد بالا و سابقه کاری قوی می‌توانند تا ۹۰٪ وام با ۱۰٪ پیش‌پرداخت دریافت کنند.
استراتژی خرید مشترک (راهکار طلایی)
اگر با همسر یا شریک زندگی‌تان که شهروند یا مقیم دائم استرالیا است (به صورت Joint Tenants) ملک بخرید، شرایط بسیار آسان‌تر می‌شود. در این حالت، می‌توانید تا ۹۵٪ وام بگیرید و از دریافت مجوز FIRB و پرداخت مالیات اضافی معاف شوید.
FIRB چیست؟ نقش آن در خرید ملک در استرالیا
اگر این سوال برایتان پیش آمده که FIRB چیست، باید بگوییم هیئت بازبینی سرمایه‌گذاری خارجی (FIRB) پاسبان اصلی ورود سرمایه‌های خارجی به بازار املاک استرالیا است. تقریبا تمام کسانی که شهروند یا مقیم دائم استرالیا نیستند، باید قبل از هر اقدامی از این نهاد تاییدیه بگیرند.
چه کسانی نیاز به تاییدیه دارند؟
به طور کلی، خارجی‌هایی که اقامت موقت دارند لازم است برای خرید ملک مجوز بگیرند. این فرآیند ۱ تا ۲ ماه زمان می‌برد و هزینه‌ای حدود ۵۷۰۰ دلار استرالیا (برای املاک زیر ۱ میلیون دلار) دارد.
چه کسانی معاف هستند؟
خبر خوب این است که برخی افراد از این پروسه معاف هستند:
- شهروندان استرالیا حتی اگر سال‌ها خارج از کشور زندگی کرده باشند
- دارندگان اقامت دائم هیچ محدودیتی از نظر FIRB ندارند
- اگر ویزای موقت دارید اما با همسر شهروند یا مقیم دائم خود به صورت Joint Tenants خرید می‌کنید
قوانین FIRB برای مقیمان موقت (بر اساس نوع ملک)
شرایط خرید ملک در استرالیا به نوع ملکی که انتخاب می‌کنید بستگی دارد:
- برای خانه‌های نوساز محدودیتی در تعداد خرید ندارید و می‌توانید برای سرمایه‌گذاری هم بخرید
- برای زمین خالی باید ساخت‌وساز را ظرف ۴ سال پس از تایید تکمیل کنید
- برای خانه قدیمی (Established dwelling) طبق قوانین قبلی، فقط اجازه خرید یک خانه برای سکونت خودتان را داشتید (بدون حق اجاره دادن) و باید ۳ ماه پس از ترک آن، ملک را می‌فروختید
توجه کنید که یک قانون جدید، بازی را عوض می‌کند! از اول آوریل ۲۰۲۵ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷، خرید خانه‌های قدیمی برای افراد خارجی (حتی با ویزای موقت و برای سکونت شخصی) ممنوع شده است. البته همچنان می‌توانید برای خرید زمین خالی یا خانه نوساز درخواست دهید.
انواع وام خرید خانه استرالیا
در بازار استرالیا، وام‌های متنوعی وجود دارند که هر کدام برای شرایط خاصی طراحی شده‌اند:
۱. وام با نرخ متغیر (Variable Rate Loan)
در این نوع وام، نرخ بهره شما با نوسانات نرخ رسمی بانک مرکزی تغییر می‌کند. این یعنی اقساط شما کم یا زیاد می‌شود.
۲. وام با نرخ ثابت (Fixed Rate Loan)
اگر ثبات را ترجیح می‌دهید، این گزینه مناسب شما است. نرخ بهره برای یک دوره مشخص ( ۱ تا ۵ سال) ثابت می‌ماند و خیالتان از بابت مبلغ اقساط راحت است.
۳. وام ترکیبی (Split Rate Loan)
چرا هر ۲ را نداشته باشید؟ بخشی از وام شما نرخ ثابت دارد و بخشی دیگر نرخ متغیر، تا هم از ثبات و هم از انعطاف‌پذیری بهره‌مند شوید.
۴. وام کم مدرک (Low Doc Loan)
این وام نجات‌بخش افراد خوداشتغال یا سرمایه‌گذارانی است که تمام مدارک مالی معمول را ندارند.
۵. وام خوداشتغالی (Self-Employed Home Loan)
مخصوص کسانی است که برای خودشان کار می‌کنند. برای این وام باید مدارک مالی کامل و سابقه فعالیت با ABN (شماره کسب‌وکار استرالیایی) ارائه دهید.
۶. وام غیرمطابق (Non-Conforming Loan)
اگر سابقه اعتباری شما چندان درخشان نیست، این گزینه می‌تواند راه‌حل نهایی باشد. هرچند باید آمادگی برای پرداخت سپرده بیشتر و نرخ بهره بالاتر را داشته باشید.
مراحل گرفتن وام مسکن استرالیا و مدارک لازم
اگر تصمیم‌تان برای خرید جدی است، باید با مراحل گرفتن وام مسکن استرالیا آشنا شوید. این مسیر ۸ مرحله‌ای، شما را از اولین مرحله دریافت وام خرید خانه در استرالیا تا لحظه تحویل کلید همراهی می‌کند. این فرآیند به ترتیب زیر است و رعایت آن می‌تواند شما را از سردرگمی نجات دهد:
- مشورت با متخصص: کار را با یک کارگزار وام (Mortgage Broker) باتجربه شروع کنید تا بهترین گزینه را متناسب با ویزای خود پیدا کنید.
- دریافت پیش‌تاییدیه: قبل از دیدن خانه‌ها، از بانک تاییدیه اولیه بگیرید تا بدانید دقیقا چقدر می‌توانید هزینه کنید.
- شروع جستجو: حالا با خیالی آسوده و بودجه‌ای مشخص، به دنبال خانه رویایی‌تان بگردید.
- ارائه پیشنهاد: وقتی ملک را پیدا کردید، پیشنهاد قیمت دهید و در صورت توافق، بیعانه اولیه را بپردازید.
- درخواست‌های رسمی: همزمان درخواست نهایی وام را به بانک و درخواست مجوز را به FIRB ارسال کنید.
- تایید نهایی و کارهای حقوقی: پس از تایید وام، وکیل شما کارهای انتقال سند و بررسی‌های قانونی را انجام می‌دهد.
- روز تسویه حساب: در این روز مهم، بانک پول را به فروشنده می‌دهد و سند به نام شما می‌شود.
- تحویل کلید: تبریک می‌گوییم! شما رسما صاحب‌خانه شدید.
مدارک مورد نیاز دریافت وام خرید مسکن
برای اینکه در میانه راه دریافت وام خرید خانه در استرالیا به مشکل نخورید، این مدارک مورد نیاز را از قبل آماده کنید:
- فیش‌های حقوقی اخیر
- صورتحساب‌های بانکی
- اظهارنامه‌های مالیاتی
- لیست دارایی‌ها (خودرو، پس‌انداز) و بدهی‌ها (سایر وام‌ها)
- قرارداد خرید امضا شده
- گواهی عنوان ملک
- گزارش بازرسی سلامت ساختمان
- فرم تکمیل‌شده درخواست وام
- اسناد مربوط به منبع پیش‌پرداخت
- بیمه‌نامه خانه و اثاثیه
نگاهی به اعداد و ارقام وام خرید خانه در استرالیا
اطلاع درست از میانگین قیمت مسکن در استرالیا، حداقل و حداکثر قیمت وام مسکن به شما کمک می‌کند با دید بهتری برنامه‌ریزی کنید.
| وضعیت اقامت | حداکثر وام (LVR) | حداقل پیش‌پرداخت | نیاز به FIRB |
| مقیم دائم | تا ۹۵٪ | ۵٪ | ❌ خیر |
| ویزای کاری ماهر | تا ۹۰٪ | ۱۰٪ | ✅ بله |
| ویزای دانشجویی | تا ۸۰٪ | ۲۰٪ | ✅ بله |
این ارقام کلی هستند و ممکن است بسته به بانک تغییر کنند.
قیمت مسکن و نرخ بهره
طبق آخرین آمار (ژوئن ۲۰۲۵)، میانگین قیمت مسکن در استرالیا حدود ۱,۰۱۶,۷۰۰ دلار است. نرخ بهره معمول برای وام‌های استاندارد بین ۵٪ تا ۷٪ متغیر است، اما برای سرمایه‌گذاران خارجی احتمالا به بالای ۱۰٪ هم برسد.
| نوع سناریو | مدت وام | نرخ بهره | قسط تقریبی ماهانه |
| استاندارد | ۳۰ سال | ۶٪ | ۲,۹۹۰ دلار |
| بازپرداخت سریع‌تر | ۲۰ سال | ۶٪ | ۳,۵۸۰ دلار |
| نرخ بهتر | ۳۰ سال | ۵٪ | ۲,۶۸۰ دلار |
مجموعه مهاجرتی رانیکا
اگر قصد مهاجرت به استرالیا را دارید یا به دنبال وام خرید خانه در این کشور هستید، می‌توانید با کارشناسان مجرب رانیکا تماس بگیرید تا راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید. به عنوان اولین قدم، می‌توانید فرم مشاوره رانیکا را تکمیل فرمایید تا کارشناسان ما در اولین فرصت با شما تماس بگیرند.
سخن پایانی
خرید خانه در استرالیا برای ما مهاجران، در واقع محکم کردن ریشه‌ها در خاکی جدید و رسیدن به احساس تعلق واقعی است. شاید در نگاه اول، عبور از سد قوانین FIRB، تامین پیش‌پرداخت‌های سنگین و رقابت در بازاری داغ، دلهره‌آور و حتی غیرممکن به نظر برسد. اما تجربه ثابت کرده که تفاوت بین کسانی که سال‌ها در چرخه اجاره‌نشینی می‌مانند و کسانی که کلید خانه خود را در دست می‌گیرند، نه لزوما در درآمد نجومی، بلکه در «آگاهی دقیق» از همین جزییات قانونی و مالی است.
اکنون که نقشه‌راه شفافی از انواع وام‌ها و مسیرهای قانونی در اختیار دارید، اجازه ندهید هراس از پیچیدگی‌ها شما را متوقف کند. قدم بعدی شما یک اقدام کوچک اما واقعی است، شاید فقط یک تماس با یک کارگزار متخصص باشد، اما همین قدم کوچک، آغازگر بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری زندگی شما در استرالیا خواهد بود.
سوالات متداول
چگونه بهترین وام را برای خرید مسکن انتخاب کنم؟
تجربه نشان داده که مشورت با یک کارگزار وام که به شرایط خاص مهاجران تسلط دارد، مطمئن ترین راه برای یافتن گزینه هایی با نرخ بهره پایین و شرایط بازپرداخت منعطف است.
بازپرداخت وام خرید مسکن در استرالیا چگونه است؟
اقساط وام به صورت ماهانه پرداخت می شوند و این مبلغ ترکیبی از اصل سرمایه و سود بانکی است. شما اغلب بین ۲۵ تا ۳۰ سال برای تسویه کامل وام زمان دارید و در برخی موارد می توانید برای مدتی کوتاه فقط سود وام را پرداخت کنید تا فشار مالی کمتری را متحمل شوید.
آیا برای دریافت وام مسکن در استرالیا به ضامن احنیاج دارم؟
در بیشتر موارد شما به ضامن شخص ثالث نیازی ندارید؛ چرا که سند ملکی که خریداری می کنید تا پایان اقساط در رهن بانک می ماند و نقش وثیقه را دارد. بانک ها تنها زمانی درخواست ضامن (از اعضای درجه یک خانواده) می کنند که پیش پرداخت شما بسیار کم باشد یا سابقه اعتباری چندان قوی نداشته باشید.
